Toiture, façades, ascenseur, chaufferie: une copropriété affronte immanquablement des travaux lourds, auxquels s’ajoutent aujourd'hui les exigences liées à la rénovation énergétique. Une grande partie de ces échéances peut pourtant s’anticiper, à condition de tenir deux calendriers de front: le technique et le financier. Faute d’anticipation, la mise en œuvre de travaux risque de devenir une urgence, et l’urgence un appel de fonds.
Des charges courantes modestes rassurent. Mais elles peuvent aussi masquer une épargne insuffisante: un immeuble qui alimente peu son fonds de rénovation ne fait que reporter la dépense. «Ce que les copropriétaires économisent aujourd'hui sur les charges peut leur revenir demain sous la forme d’un appel de fonds de 20 000 francs», prévient Rachel Benoit, administratrice et responsable adjointe PPE Vaud chez Comptoir Immobilier. À l’inverse, un fonds suffisamment doté peut rassurer un acquéreur: le vendeur ne récupère pas sa part, qui reste acquise à la copropriété, mais celui qui achète sait que la gestion de la copropriété est saine.
Combien de copropriétés découvrent leurs échéances au moment où elles tombent? Le calendrier d’un immeuble se laisse pourtant largement prévoir. Une toiture se remplace après une quarantaine d’années, une chaudière après une vingtaine – des ordres de grandeur variables en fonction des matériaux, de l’usage et de l’entretien, et qu'un ingénieur affine en constatant l’état réel des installations. De là naît une planification à dix ans, qui attribue à chaque échéance une date et un montant prévisionnels, et se réévalue à mesure que le bâtiment vieillit.
À ce jour, aucune loi n’impose de montant, mais le cadre légal est appelé à évoluer. Le règlement de copropriété prévoit presque toujours un fonds de rénovation, mais tous les règlements restent muets sur la somme à verser. «Les instances immobilières préconisent 2 à 3‰ de la valeur ECA par an. Nous recommandons 2‰ sur les dix premières années, puis 3‰ au minimum», détaille Rachel Benoit (la valeur ECA étant celle de reconstruction du bâtiment, estimée pour l’assurance incendie et éléments naturels). Encore ce montant n’a-t-il de sens que rapporté à l’état réel du bâtiment: un fonds correctement dimensionné se réévalue régulièrement. Et il s’agit d’anticiper: c’est dès les premières années de vie de l’immeuble qu’il faut constituer ce fonds.
Encore faut-il ne pas le vider. «Le fonds de rénovation reste destiné aux travaux importants de rénovation, non à l'entretien courant», insiste Rachel Benoit.
Y puiser pour éviter de faire monter les charges courantes soulage l’exercice en cours et fragilise la décennie suivante. Quand le fonds ne suffit pas, l’assemblée vote un appel de fonds extraordinaire, réparti au prorata des millièmes. À quote-part égale, la facture est la même pour tous; la capacité à l’absorber, non. D’où l’intérêt de l’anticipation: détectée trois à cinq ans à l’avance, une échéance permet encore d’augmenter l’attribution annuelle plutôt que d’imposer un versement unique.
L’entretien pouvait attendre; la réglementation, non. Partout en Suisse romande, remplacer un chauffage fossile par un autre cesse d’aller de soi. Chaque canton fixe son propre calendrier: Genève applique la règle depuis septembre 2022, le Valais, dont la loi est entrée en vigueur en 2025, impose le remplacement des chauffages électriques centralisés dans un délai de 15 ans, et Vaud verra sa nouvelle loi entrer en vigueur en janvier 2027. Pompes à chaleur, panneaux solaires et bornes de recharge reviennent désormais à chaque assemblée générale.
Ces travaux ouvrent droit à des aides – cantonales et fédérales –, via le Programme Bâtiments: 80 millions de francs à Genève en 2026, près de 800 millions annoncés dans le canton de Vaud pour la première phase 2027-2032, des aides valaisannes garanties au moins jusqu’à fin 2030. Les modalités d’octroi varient d’un canton et d’un programme à l’autre, mais un principe revient partout: la demande doit être déposée avant le début des travaux. Une aide ne se rattrape pas après coup, c’est pourquoi la recherche de subventions doit être intégrée suffisamment tôt dans la planification des travaux.
Plusieurs éléments y contribuent: un plan de travaux tenu à jour réalisé par des professionnels en lien avec le type de travaux à venir; un fonds de rénovation dimensionné sur l’état réel du bâtiment; une veille sur les échéances réglementaires, qui diffèrent d’un canton à l’autre; et des décisions préparées en amont de l’assemblée. Le reste – devis, coordination, subventions – s’organise autour. «Le rôle de l’administrateur est celui d’un généraliste capable de mobiliser les bonnes expertises, en matière de chauffage comme de toiture, afin d’apporter le bon conseil», conclut Rachel Benoit.
Préparer la décision sans la prendre: l’assemblée reste souveraine. Encore faut-il qu’elle dispose, au bon moment, des éléments pour décider.
Existe-t-il un plan de travaux à dix ans, et quand a-t-il été mis à jour?
À combien s’élève l’attribution annuelle au fonds de rénovation, et sur quelle base est-elle calculée?
Quelles installations arrivent en fin de vie dans les cinq prochaines années?
Quelles échéances réglementaires s’appliquent à l’immeuble dans son canton?
Un appel de fonds extraordinaire est-il envisagé, et de quel ordre de grandeur?
Au-delà de la gestion administrative courante, les équipes de CI Copropriétés suivent les immeubles dans la durée: plan de travaux, alimentation du fonds de rénovation, projets de rénovation énergétique et recherche de subventions, coordination des intervenants et préparation des décisions d’assemblée. Le rôle de l’administrateur s’inscrit ainsi dans le long terme, avec un enjeu central: anticiper les besoins de l’immeuble et accompagner la copropriété dans la préservation de son patrimoine.
Le département CI Copropriétés accompagne les PPE dans toute la Suisse romande. Ses équipes assurent la gestion technique, administrative, juridique et comptable des copropriétés et les épaulent dans leurs décisions stratégiques, notamment en matière de travaux, de rénovation énergétique et de fonds de rénovation, avec un objectif: préserver et valoriser leur patrimoine dans la durée.
Cet article a été rédigé par Commercial Content en collaboration avec Comptoir Immobilier. Commercial Content est l'unité de marketing de contenu qui produit des contenus commerciaux pour le compte de Tamedia.
